아파트관리비 꼭 체크할 부분은 ? 장기수선충당금

 

 

 

 

김부선씨의 아파트 난방비 0원 사건으로 아파트 관리비 부정 비리가 또 다시 관심이 되고있다. 문제의 핵심은 아파트입주자대표회의의 양심 비뚤어진 대표자의 손에서 나온다. 아파트 층층를 보며 "돈이네. 꽉 잡아야지~!" 하는 순간 아파트관리비 비리는 구조적으로 발생하게 되어있다. 아파트 비리가 생기는 원인과 대책을 알아보자. 또, 아파트 비리를 체크하기 위해 아파트 관리비에서 매월 확인해야 할 장기수선충당금에 대해서도 알아보자.

 

 

아파트 비리의 대부분은 대표자회의 임기말에 일어난다.

 

 

 

 

주택법시행령 제50조에 의해 아파트는 동별 대표자와 동별 대표자 중에서 대표회장 1명, 감사 1명 이상, 이사 2명 이상을 뽑도록 되어 있다. 아파트 관리비 문제는 늘 잘못 뽑은 아파트 대표의 손에서 나온다. 모든 선거가 다 그렇지만 아파트대표회의 선출도 잘하겠지 하고 뽑아놓으면 간혹 엉뚱한 사람들 뽑게 된다. 또, 양심바른 사람이라도 아파트대표회의 운영상 구조적 취약점을 알게되면 유혹에 흔들리게도 도니다. 이 부분은 아래에서 조금 설명하도록 하고 아파트관리비를 볼 때 꼭 봐야하는 부분은 장기수선 충당금이다.

 

아파트관리비 장기수선 충당금이란 ?

아파트 건물 외벽 도색, 지하주차장 도장공사, 엘리베이터 교체 등 아파트 주요시설의 보수나 교체에 대비해 아파트 입주민의 관리비에서 적립해 놓은 금액이다.

 

 

아파트 입주자대표회의의 임기는 2년이고 관리규약에 정하도록 되어있다. 임기말이 되면 입주자대표자는 마지막에 뭔가 실적을? 남겨야지 하는 생각을 하게되고 공사에 눈을 돌리게 된다. 이 과정에서 공사업체와 자의적으로 짜든 타의적인 유혹을 받든 누이좋고 매부좋고 식의 아파트비리가 발생하게 된다. 그리고 공사대금은 아파트 관리비 장기수선 충당금이란 항목으로 나오게 된다. 장기수선충당금의 내용과 공사후 상태를 확인해 보면 비리여부를 체크랄 수 있다.

 

 

아파트 관리비 비리가 없는 아파트는 전무한 실정이다.

 

 

 

 

뉴스에 따르면 서울시의 경우 2013년부터 2년간 아파트 관리비 실태조사를 해보았다. 그랬더니 34개 단지에 600여건의 관리비 집행 비리가 있었다. 아파트관리비 비리에 해당되지 않는 아파트는 거의 전무하였다. 사정이 이렇고 보니 아파트관리비에 대한 투명한 집행을 보장할 뭔가 정말 절실해 진 것이다. 더구나, 입주민들이 서류공개를 요청해도 잫하지 않는다. 공개가 되면 검은 췻거래가 들통이 날까봐 그럴 것이다는 짐작이 가는 대목이다. 서울 모 아파트의 비리 추정사례를 예로 들어보자. 

 

 

 

 

이 아파트에서는 옥상 우레탄공사를 실시하였다. 우레탄공사란 미가 새지않도록 우레탄으로 방수처리를 하는 공사이다. 그런데, 우레탄 공사이후에도 옥상층에서는 천장에 비가 스며들어 냄새가 나고 축축했으며 2~3응 아해 외벽에도 갈라지고 틈이 생기는 등 부실공사가 의심되었다. 

 

 

 

 

입주민들의 원성이 잦아지고 한 분이 조사를 해보니 부실공사임이 밝혀졌다. KS규정상 우레탄 공사는 평균 3밀리로 도포하여야 한다.

 

 

 

 

 

해당 아파트의 우레탄 도장공사에서 밝혀진 우레탄 두께는 1밀리 내외였다. 옥상에서는 우레탄이 곳곳이 벗겨지고 잡초가 피어나는 등 엉망인 상태였다. 안 칠한 2밀리 우레탄의 집행금액의 일부분이 어디로 흘러 들어갔을지 상상이 된다.

 

 

 

 

최초에는 해당 사건이부을 부실공사로 간주해 손해배상 청구 안건으로 입주자 대표회의에 정식 정되었지만 입주자대표회의에서 표결로 손해배상청구르 안 하는 걸로 가결시켰다. 이처럼, 아파트 관리비 비리가 발생할 때는 입주자대표회의 전체나 정족수 이상의 인이 있는 경우가 대부분이다.

 

 

아파트에서 실시하는 모든 공사는 비리가 발생할 수 있다.

 

 

이번엔 아파트 현관문 개체작업에 대한 비리를 사례로 살펴보자. 문제가 된 아파트는 현관문을 자동으로 교체한 후 생긴 부작용이다. 1층에서는 문이 열고 닫히는 소리 때문에 귀를 막아야 할 정도로 부실공사가 의심되었다.

 

 

 

 

 

해당 주민이 확인해 본 결과 공사의 성계도에는 최초 설계위치보다 더 안 쪽으로 설계가 변경되어 있었다. 급기야 소음에 견디지 못한 주민은 법원에 소장을 제기하고 해당 사건을 공사중지 가처분을 받았다.

 

 

 

 

 

그런데, 이후에도 다른 공사 건으로 공사는 계속 진행되었고 해당 과정에서 아파트 경비실의 문제도 발견하게 된다. 최초에 아파트 경비실에는 화장실을 설치하도록 되어 있었는데 화장실리 없었던 것 이다. 입주자데표회의에서는 공사내용이 변경되었다고 했으나 확인결과 거짓으로 판명되었다.

 

 

 

 

 

 

더군다나 해당 공사의 공고사항을 보니 현장설명에서 입찰등록 마감은 딱 하루에 불과했다. 특정업체를 밀어주었다는 의심이 가는 대목이다. 전문가의 의견을 들어보자.

 

 

 

 

 

 

 

입찰공고의 ;경우 통산 1주일에서 2주일을 공고하여야 하고, 공사금지 가처분의 효력도 동일한 성격의 공사는 다른 이름으로 시행하였다 하더라도 가처분에 귀속된다는 것 이다. 만일 이 것을 위반할 경우에는 공무상표시무효죄에 해당된다고 한다. 즉, 원천무효의 죄를 짓는 것 이다.

 

 

 

 

 

아파트 주차장 바닥 도장공사와 관련한 비리도 있다. 부산의 모 아파트에서는 아파트 주차장 도장공사를 했는데 공사후에도 바닥이 파이고 이상한 부분이 많았다. 이상하게 여긴 주민이 확인 결과 공사를 집행할 수 없는 업체게서 공사를 한 흔적이 나왔다. 시설물유지공사를 할 수 있는 업체에서 도장공사를 시행한 것이다. 해당업체에서는 시설물유지자격이 있으면 모든 공사를 다 할 수 있다고 주장하였으나 확인결과 아니었다. 도장공사가 필요하면 도장면허를 따로 취득해야 한다는 얘기이다. 미장도 미장면허가 따로 있어야 한다. 해당 업체와 대표회의와의 유착을 의심해 볼 수 있는 대목이다.

 

 

 

 

 

아파트 관리소장에게 불법으로 시간외근로수당을 지급한 사례도 있다. 아파트 관리소장은 시감외근로나 휴일근무에 대하여 통상임금 상당의 근무수장을 지급할 수 없음에도 관리소장은 시간외근로수당을 지급받고 있었다. 해당 관리소장은 대표회의 의경로 직,ㅡㅂ받았다 하지만 명백한 불법행위이다.

 

 

 

 

또, 하나의 문제점은 아파트 비리에 대해 의심을 하고 아파트관리소에 가서 해당 사항을 열람요청을 해도 열람을 잘 시켜주지 않는 다는 것 이다. 아파트 관리규약에 자료의 종류미 열람방법에 대하여 규정하고 있어 입주자들이 아파트 관리주체에게 서유열람을 관리소를 통하여 요구를 하면 자료를 즉시 열람할 수 있고 필요시 복사를 할 수 있도록 되어있으나 실제로는 관리소 측에서 입주자대표의 눈치를 보면 거부하는 경우가 많다. 대표회의와 관리 위탁업체 간의 갑과 을의 관계가 형성되어 있어 그렇다. 

 

 

현재의 법 테두리에서는 아파트 비리 막을 방법이 없다.

 

 

 

 

 

국토교통부에 따르면 전국의 아파트 관리비 비리 민원 건수는 급속히 늘어나고 있다. 2011년에 8,214건 이던 것이 2012년에 8,755건 2013년에 11,323건으로 2011년응 100%로 잡아 2012년 106%, 2013년에는 139%로 급증하고 있다. 이는 아파트 아파트 비리가 갑자기 늘은 것이 아닐 것이다. 그동안 신경쓰지 않던 아파트 관리비 부분에 대하여 주민들이 조금 더 신경을 쓰고 있다는 반증이다.

 

 

 

 

 

사실, 아파트관리비가 문제가 되는 것은 아파트 관리주체의 비리를 막을 수 있는 법적인 장치가 미미하기 때문이다. 용역업체 선정에서 공사업체 선정까지 모든 권한이 아파트대표회의에 있지만 불법을 감시할 수단이 약한 것 이다. 아파트 감사위원이 있지만 통상적으로 한 통속이 되기 쉽다.

 

 

 

 

 

주택산업연구원에 따른 2014년 현재 전국의 아파트수는 820여만 호수에 이르고 아파트 관리비는 연간 약 12조원에달한다. 그런데도 아파트 입주자패표회의 비리를 막을 수 있는 안전장치는 거의 없다. 구청에 민원을 넣어도 관리주체에 과태료를 부과하는 정도 이다. 그 과태로로 아파트관리비에서 불법으로 나온다면 제재 방법이 없다. 아파트 장기수선충당금은 그야 말로 무소불위의 힘을 갖고 있기 때문이다. 민형사소송비, 공과금, 명철선물비, 직원퇴직비 까지 사용해도 막을 근거가 아주 미약하다.

 

 

 

 

 

 

아파트 관리비 불법 지리 유용에대한 해결방법은 전문가의 의견처럼 두가지이다. 착한 사람이 아파트 대표자가 되어 아파트 관리비를 효율적으로 사용하는 것 한 방법이다. 그런데 사람이 하는 것은 언제든 문제가 있어보이니 근본적인 해결책은 아니다. 아파트에 사는 입주민 등은 대다수 먹고살기 바빠 귀찮아서도 아파트 대표회의에 출마할 생각은 못한다. 아파트대표자에 출마하는사람은 대부준 전문직을 갖고 있거나 사엄상 필요하거나 자기 시간이 풍부한 사람들이다. 심지어 백수들도 많은 형편이다. 그러니 사람에게 깨끗한 무언가를 바라는 것은 무리이다.

 

역시 가장 좋은 방법은 법령을 정비하고 가칭 아파트관리 전담기구를 설치해서 아파트 입주자 대표회의를 견제하고 법에 의해 제지할 수 있는  예방차원의 활동이 필요해 보인다. 그게 아니면, 아파트입주민회의를 법으로 강제하고 필요시에 마치 정치권의 비대회의처럼 활동할 수 있도록 하는 것도 한 방안일 것 같다.  이런 논의는 정치권에서도 활발히 논의해 주었으면 한다. 그전까지는 "정말 피 같은 관리비 세금보다 더 비싼 돈인데도 불구하고 우리가 그동안 너무(소홀히 해왔다)..."는 김부선씨의 말처럼 아파트관리비의 비리를 사후에라도 응징하기 위하여서는 관리비 중 장기수선충당금은 꼭 체크하자.